부동산 상승기? 하락기? 재건축 투자 조합원의 진짜 조언

재건축 되는 건물 사진


재건축 투자는 큰 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 방식이지만, 조합원들이 직접 겪은 위험도 상당히 많이 있습니다. 특히 부동산 시장이 상승기인지 하락기인지에 따라 재건축 투자의 수익성과 위험이 많이 달라집니다. 이번 글에서는 실제 조합원들의 경험을 바탕으로 재건축 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크와 조언을 살펴보겠습니다.

1. 상승기 재건축 투자, 조합원들이 겪은 예상치 못한 문제들

부동산 시장이 상승기에 접어들면 많은 사람들의 재건축 투자에 대한 관심도 높아집니다. 상승기에는 조합원 분담금 부담이 줄어들고, 사업성이 좋아지는 장점이 있습니다. 하지만 조합원들이 실제로 겪은 문제들도 있습니다.

추가분담금의 부담이 커질 수 있습니다.

상승기에는 조합원들의 기대 수익이 커지는 만큼, 공사하는 업체 측에서 사업성을 높이려는 경향이 있습니다. 이 과정에서 공사비 상승, 설계 변경 등의 이유로 추가 분담금이 예상보다 증가할 가능성이 큽니다. 조합원들은 초기 예상보다 몇 천만 원에서 몇 억 원까지 부담이 커질 수 있다는 점을 기억하라고 합니다.

사업이 지연될 가능성이 있습니다.

부동산 가격이 오르면 정부의 규제도 강화될 가능성이 높아집니다. 특히, 재건축 초과이익환수제, 조합원 2년 실제 거주하라는 요건 등의 정책 변화가 사업 진행을 막거나 오랫동안 사업의 진행이 되지 않는 주요 원인이 될 수 있습니다. 실제로 조합원들은 규제 변화로 인해 사업이 예상보다 몇 년 씩 늦어지는 경우를 많이 겪었다고 합니다.

조합원들 사이의 갈등으로 진행이 늦어질 수 있습니다.

가격이 오르면 기존 조합원들 사이에서도 다양한 의견 다툼이 발생합니다. 어떤 조합원은 빠른 사업 진행을 원하지만, 일부는 더 높은 가격을 기대하며 사업을 늦추려 할 수 있습니다. 이로 인해 내부 갈등이 커지고, 소송으로 번지는 경우도 있습니다.

2. 하락기 재건축 투자, 조합원들의 현실적인 리스크

반대로 부동산 시장이 하락기에 접어들면 재건축 투자의 리스크는 더욱 커집니다. 가격 하락으로 인해 조합원들의 부담이 높아지고, 사업이 늦어져서 중단되는 사례도 많습니다.

첫번째로 조합원들의 분담금이 증가할 수 있습니다.

부동산 가격이 하락하면 일반 분양가도 낮아지기 때문에 조합원들의 추가 분담금이 증가할 가능성이 큽니다. 조합원들은 "부동산이 하락하면 조합원이 돈을 더 내야 한다"는 점을 가장 큰 리스크로 꼽습니다.

시공사·건설사가 수익이 부족할 것 같으면 계약을 파기 할 수도 있습니다.

일반 분양가가 낮아지면 공사업체나 건설사에서 계약을 철회하는 경우도 있습니다. 일부 조합원들은 "처음에는 대형 건설사가 시공을 맡기로 했지만, 나중에 사업성이 떨어진다고 판단하여 공사를 하지 않고 그만두는 경우가 있다"고 경험을 이야기해줍니다.

조합원들이 팔기 위해 부동산에 집을 많이 내놓으면 가격이 많이 하락할 수 있습니다.

하락장에서는 일부 조합원들이 급하게 현금화를 하기 위해 지분을 매물로 내놓습니다. 이 과정에서 가격이 더 낮아지고, 투자 가치가 많이 떨어질 수 있습니다. 조합원들은 "당장 돈이 필요해 급하게 팔아서 처리하려고 하지만, 예상보다 훨씬 낮은 가격에 팔릴 수 있다"고 조언합니다.

3. 조합원들이 말하는 안전한 재건축 투자 팁

재건축 투자는 상승기든 하락기든 다양한 변수에 의해 큰 영향을 받습니다. 조합원들이 강조하는 안전한 재건축 투자 방법은 다음과 같습니다.

사업성이 확실한 지역을 선택하세요.

조합원들은 "입지가 좋은 곳은 결국 가격이 오른다"고 강조합니다. 재건축 예정 지역 중에서도 학군, 교통, 상권이 우수한 곳을 선택하는 것이 중요합니다.

추가 분담금을 감당할 수 있는 여유 있는 돈을 확보해 두어야 합니다.

투자 전 예상 분담금뿐만 아니라, 추가적인 비용까지 고려해야 합니다. 최소한 예상 분담금의 1.5배 이상을 준비하는 것이 안전하다는 의견이 많습니다.

정부 정책과 시장 상황을 계속 확인하면서 사업이 중단될 경우도 생각 해야합니다.

재건축 규제는 정부 정책에 따라 수시로 변합니다. 조합원들은 "부동산 정책이 바뀌면 사업 진행이 중단될 수도 있다"며, 항상 정책 변화를 주의 깊게 살펴야 한다고 조언합니다.

결론: 상승기든 하락기든 철저한 준비가 필요하다

재건축 투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 예상치 못한 위험도 상당합니다. 상승기에는 조합 내부 갈등과 사업 지연이 문제이고, 하락기에는 추가 분담금 부담과 공사업체가 공사를 포기할 수 있는 위험 요소가 됩니다. 따라서 조합원들은 "충분한 사전 조사와 자금 계획을 세우는 것이 가장 중요하다"고 공통적으로 말합니다. 재건축 투자를 생각하시는 분들은 철저한 준비와 신중한 판단이 필요합니다.

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